公寓和住宅主要通过以下几各方面去区分：
一、看产权。
如果能看到房产证，看上面的产权性质就好，会有一栏明确表明这个房子用途是“住宅”还是“公寓”。
二、看项目的土地使用年限。
这个可从开发商拿地肯定会在土地局等相关部门公示备案，如果是70年年限的，大概率是住宅，如果是40年或50年的，则有可能是公寓。
三、看水电收费标准。
公寓采用商业水电，住宅采用民用水电，随然可能只是几毛几分的差价，但积少成多也是一笔不少的支出。
四、看能否落户和分学区。
大部分公寓是没有户口和学区资格的，住宅才有。
五、看贷款限制。
公寓有很重的商业性质属性，因此只能商业贷款，首付五成，贷款年限最长10年，且大部分城市不限购。而住宅是刚需时长，有明确的限购政策，贷款上可采用公积金和商业贷款两种方式，商贷最长30年。
六、看户型。
住宅功能分区比较明显，几房几厅几卫基本都会你分好，面积从六七十平到两三百平都有。但公寓分区就不明显了，隐秘性也比较差，面积一般是40~60平的小户型。
七、看户数。
不管是酒店式公寓还是普通公寓，一般每层有会十几二十户左右，人员复杂且流动性高；而住宅一般每层就2-6户，人员比较稳定。
